VRAGEN?

  • Veelgestelde vragen

Hoe zit de structuur van de VvE nu in elkaar?

Vergadering van Eigenaars


Het belangrijkste orgaan binnen de Vereniging van Eigenaars is de Vergadering van Eigenaars. Deze vergadering moet minimaal één keer per jaar gehouden worden. 
De Vergadering van Eigenaars beslist over alle zaken die de vereniging aangaan.
Indien de besluiten van de Vergadering van Eigenaars rechtsgeldig zijn genomen, zijn deze voor alle eigenaren bindend. Het is dus aan te raden om de jaarlijkse vergadering bij te wonen of om iemand te machtigen, als u zelf verhinderd bent.  Zijn er te weinig eigenaars aanwezig om een rechtsgeldig besluit te nemen, dan kan de Vergadering van Eigenaars een 2de vergadering uitschrijven. Op de 2de vergadering kan dan in beginsel een minderheid een beslissing nemen die dwingend aan de meerderheid opgelegd kan worden. Indien overigens het model splitsingsreglement 2006 van toepassing is, dient u er op te letten, dat in dat geval een Vergadering van Eigenaars in de meeste gevallen ook besluiten kan nemen, indien er minder dan de helft van het aantal eigenaars aanwezig is (zelfs als er maar een paar eigenaars aanwezig zijn). Uw aanwezigheid op de Vergadering van Eigenaars is dus des te belangrijker geworden.

Het bestuur



De wet stelt het benoemen van één of meer bestuurders verplicht. Het bestuur is het uitvoerende orgaan van de VvE. Het bestuur voert de genomen besluiten van de Vergadering van Eigenaars dus uit. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het opstellen van de begroting, het beheren van de financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. De Vergadering van Eigenaars benoemt en ontslaat het bestuur.
Het bestuur of de bestuurstaken mag/mogen worden uitbesteed aan een professionele bestuurder en/of beheerder.

Commissies



De eventueel aan te stellen commissies –ter ondersteuning van het bestuur – worden door de Vergadering van Eigenaars benoemd. De kascommissie controleert de administratie van de vereniging en brengt hierover verslag uit aan de Vergadering van Eigenaars. De technische commissie krijgt meestal uiteenlopende taken toebedeeld, zoals: lampen verwisselen, ontvangen van aannemers, voorstellen voor het bestuur voorbereiden, etc.

Voor wie voert Gooisch Beheer het beheer uit?

Gooisch Beheer is er voor:

– Verenigingen van Eigenaren
– Beleggingsobjecten
– Bedrijventerreinen
– Woningen
– Commercieel Vastgoed
– Tijdelijke woonruimte

Wat is een splitsing akte?

SPLITSINGSAKTE EN SPLITSINGSREGLEMENT

Net als bij de aankoop van een huis ontvangt u bij de aankoop van een appartement een eigendomsakte. Naast deze akte ontvangt u een splitsingsakte (met splitsingstekening) waarvan het splitsingsreglement een onderdeel is. Het kan ook zijn dat in de splitsingsakte verwezen wordt naar een modelreglement.

SPLITSINGSAKTE
Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond gesplitst is in een aantal appartementsrechten.

De wet (art. 5:111 BW) geeft een regeling wat deze akte van splitsing moet inhouden, zoals:

een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;

een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten. Dit om duidelijk aan te geven wat de gemeenschappelijke en de privé-gedeelten zijn. Bij de splitsingsakte behoort ook een splitsingstekening, waarop deze zaken staan aangegeven;een omschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw, de zogenaamde breukdelen. De oppervlakte van een appartement dient meestal als basis. De breukdelen geven de eigendomsverhouding aan tussen de verschillende appartementsrechten en hoeveel stemmen elke appartementsgerechtigde in een vergadering heeft. Ze worden veelal ook gehanteerd als verdeelsleutel bij het vaststellen van ieders bijdrage in de schulden en kosten;een omschrijving van het splitsingsreglement;een omschrijving van de eventuele aanvullingen of wijzigingen van het splitsingsreglement;de oprichting van een Vereniging van Eigenaars, waarvan elke nieuwe appartementseigenaar automatisch lid is.
Sinds de Appartementenwet van 1951 is de splitsing via een notariële akte verplicht en dient de akte te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Tegen betaling van geringe kosten kunt u hier een afschrift van de splitsingsakte en – tekening opvragen. U kunt natuurlijk ook bij andere appartementseigenaars in uw eigen appartementencomplex een kopie van de splitsingsakte vragen.

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is tenminste 4/5 van het totale aantal stemmen in de VvE nodig. Elke wijziging dient in een notariële akte te worden vastgelegd en in de openbare registers te worden ingeschreven.

SPLITSINGSREGLEMENT
De splitsingsakte bevat tevens een splitsingsreglement of ze verwijst naar een van de vier model-splitsingsreglementen. De akte kan hierop ook aanvullingen en wijzigingen geven. In het splitsingsreglement staan onder meer :

de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaarsde regeling voor de jaarlijks op te stellen exploitatierekeninghet stemrecht voor het nemen van besluitende omschrijving voor welk aandeel de eigenaars moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvEde regeling voor het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruiktdoor wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd.
Bij het niet naleven van de bepalingen van het reglement kan de VvE optreden tegen de nalatige eigenaar. Onze juridische dienst informeert u hier graag verder over.

SPLITSINGSTEKENING
Aan de splitsingsakte wordt een splitsingstekening gehecht. Hierop staan de grenzen tussen de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke ruimten.

De eisen waaraan de splitsingstekening moet voldoen, zijn nader geregeld bij algemene maatregel van bestuur. Een notaris kan hierover nadere informatie verstrekken. De splitsingstekening wordt ook ingeschreven in de openbare registers. De wet bepaalt (art. 5:109 BW) dat waar in de bepalingen van de wet wordt gesproken van de akte van splitsing, hieronder is begrepen de tekening, tenzij uit de bepalingen het tegendeel blijkt.

HUISHOUDELIJK REGLEMENT
Soms is het raadzaam om tevens een huishoudelijk reglement vast te stellen naast de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Het is niet verplicht. Hierin kunnen zaken van ‘huishoudelijke’ aard worden geregeld, zoals het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (het plaatsen van kinderwagens en fietsen), de kleur en de soort zonneschermen die mogen worden toegepast e.d.

Wanneer de Vergadering van Eigenaars een huishoudelijk reglement van toepassing verklaart, dan geldt dit reglement voor alle eigenaar/bewoners. Het huishoudelijk reglement is bedoeld als aanvulling van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement (incl. modelreglement).

Aan het overtreden van de regels kan een boete worden gekoppeld die ten goede komt van de verenigingskas. Het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met de wet, het splitsingsreglement en/of de splitsingsakte en de daarbij behorende tekening. Is dit wel het geval, dan gaan de andere regelingen vóór het huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement behoeft niet te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, maar dat kan wél. Als het modelreglement van 2006 van toepassing is in de VvE is bijschrijving verplicht tenzij in de splitsingsakte daar een uitzondering op is gemaakt.

Wat is een VvE?

Een appartement kopen, wat betekent dat eigenlijk? In elk geval houdt de aankoop van een appartement iets heel andres in dan het kopen van een eengezinswoning.

Eigenlijk koopt u geen appartement, maar een appartementsrecht. Dat betekent dat u het exclusieve gebruiksrecht hebt van uw appartement; het privé-gedeelte van het gebouw. Daarnaast bent u mede-eigenaar van het hele complex en u bent dus ook – samen met andere eigenaars – verantwoordelijk voor het gebouw. Die gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een goed beheer van het complex brengt een groot aantal wettelijke regels met zich mee.

Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere eigenaars het gebouw te onderhouden en een onderhoudsfonds aan te leggen voor toekomstig (groot) onderhoud. Om ervoor te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid, is in de wet de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE) verplicht gesteld. Er zijn in Nederland meer dan 125.000 VvE’s.

Er is een belangrijk verschil tussen een VvE en een ‘gewone’ vereniging:
u kunt niet kiezen voor het lidmaatschap van de VvE en u kunt het lidmaatschap ook niet opzeggen. Als appartementseigenaar bent u automatisch en wettelijk verplicht lid van de VvE van het gebouw waarin u een appartement hebt gekocht.

OPRICHTING VVE
De wet bepaalt dat een notariële akte moet worden opgemaakt voor de splitsing in appartementsrechten: de splitsingsakte. Deze splitsingsakte moet worden ingeschreven bij de Dienst van het kadaster en de openbare registers. De wet schrijft ook voor dat de akte van splitsing onder meer een reglement moet inhouden, waarin onder meer de statuten van de vereniging zijn opgenomen. De oprichting van de VvE geschiedt bij de akte van splitsing. In de statuten van de Vereniging van Eigenaars moet de naam van de vereniging staan en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet beginnen met de woorden: “Vereniging van Eigenaars” (voluit geschreven, of afgekort tot “VvE”). De locatie van het gebouw staat er ook in.

Wat is MJOP?

MJOP staat voor meerjarenonderhoudsplanning.

Zoals het woord al aangeeft betreft meerjarenonderhoudsplanning het onderhoud dat van tevoren gepland is. Een meerjarenonderhoudsplanning is al het geplande onderhoud samen. Ongepland onderhoud valt hier dus buiten. Het belangrijkste doel van een meerjarenonderhoudsplanning is het inzichtelijk maken van de kosten voor het toekomstig onderhoud en deze te minimaliseren. Er zijn meerdere manieren om deze kosten voor onderhoud te verlagen.

Wat is Twinq?

Twinq VvE software is specialist op gebied van VvE software. Dagelijks worden ruim 3000 appartementengebouwen beheerd met de software van Twinq.

Wat moet ik doen bij overlast?

OVERLAST

Wie is verantwoordelijk voor de aanpak van overlast?

De aanpak van overlast is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, politie, hulpverleningsinstanties corporaties en de individuele burgers. U als burger kunt iets doen door bijvoorbeeld overlast te melden. Het is van belang bij overlast altijd een dossier op te laten stellen. Bij aanhoudende overlast is dergelijke documentatie van belang om verdere (juridische)stappen te ondernemen.

WAAR MELD IK OVERLAST?

Niet alle vormen van overlast vallen onder de verantwoordelijkheid van de politie. Vervuiling van uw buurt, bijvoorbeeld door graffiti, rotzooi op straat of vernielingen, kunt u melden bij uw gemeente. Veel gemeenten hebben hier een speciaal meldpunt voor. Kijk hiervoor op de website van uw gemeente. Overlast in uw buurt kunt u melden via het landelijke meldnummer van de politie: 0900-8844. U kunt ook een melding doen bij uw wijkagent. Wanneer mensen dicht op elkaar wonen, kunnen er conflicten of ruzies ontstaan. Door niet of niet goed met elkaar te praten kan het uit de hand lopen. Buurtbemiddelaars kunnen u helpen om er samen met uw buren uit te komen. In veel gevallen kunt u het beste trachten om de veroorzaker zelf aan te spreken, u woont immers onder het zelfde dak.

Wat is geluidsoverlast?

Als u last hebt van geluid dat door anderen wordt veroorzaakt. Bijvoorbeeld een laag overvliegend vliegtuig om 06.00 uur ’s ochtends, een kroeg die te laat de deuren sluit, ruziënde buren of een boormachine.

Wettelijke normen zorgen ervoor dat u niet te veel last hebt van geluid dat door anderen wordt veroorzaakt. De politie gaat na of iedereen deze normen naleeft. Is er geluidsoverlast en kent u de veroorzaker? Ga dan even langs en probeer samen een oplossing te vinden. Lukt dit niet? Bel dan met de politie. Wordt de overlast veroorzaakt door een horecagelegenheid of door groepen jongeren in de buurt? Neem dan onmiddellijk contact met de politie op. Bij overlast door een horecazaak kunt u ook de gemeente inschakelen. Zij kunnen bestuurlijke maatregelen opleggen aan de eigenaar van de horecazaak.

Wat kunt u doen aan graffiti?

Graffiti zijn letters, tekens en symbolen die met verf op een (blinde) muur zijn gespoten. Sommigen noemen het kunst, anderen vinden het storend. Het consequent schoonmaken van graffiti is echter niet voldoende. De graffitispuiters zelf moeten worden aangepakt. Dat is een taak van de politie. Ook de Spoorwegpolitie besteedt aandacht aan graffiti op treinen, installaties en gebouwen. De politie heeft specialisten in dienst die zijn geschoold in het ‘thuisbrengen’ van graffiti en dus in het achterhalen van de daders.

Wat kunt u doen?
Doe altijd aangifte van graffiti op uw eigendommen. Bent u geen eigenaar, maar huurder van een pand? Meld de graffiti dan bij uw verhuurder. Graffiti op straatmeubilair kunt u melden bij de gemeente. De eigenaar van de betreffende panden of het straatmeubilair doet dan aangifte bij de politie.

Wat moet ik doen bij schade?

Schade, Opstal- of Inboedel schade:

Afhankelijk van de aard van de schadeoorzaak zorgt u spoedig voor herstel van de oorzaak, dan wel u geeft zo spoedig mogelijk uw melding door aan Gooisch Beheer. Een appartementseigenaar is verplicht de oorzaak van een schade zo spoedig mogelijk te verhelpen om verdere schade te voorkomen.

Wie betaald de kosten van mijn schade:

Stel, er springt een waterleiding waardoor schade ontstaat. Als in de splitsingsakte of in het splitsingsreglement van uw complex staat dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, dient de VvE opdracht tot herstel te geven en de kosten te voldoen. Staat in de akte dat de leidingen tot uw privé-appartement behoren en is een leiding in uw appartement lek? Dan bent u zelf aansprakelijk voor herstel en betaling. Dit gaat dus niet uit de algemene middelen van de VvE.

Bovengenoemde geldt eveneens voor andere schadeoorzaken. Binnen de splising van een appartement kan het voorkomen dat bepaalde delen van het appartementsrecht voor individueel onderhoud en vervanging in aanmerking komen. Indien hier een schade oorzaak optreedt dient u deze zelf op te lossen. Overige zaken lopen via de VvE.

Gevolgschade opstal of inboedel.

Afhankelijk van de aard van de gevolgschade zal deze gedekt worden door de opstalverzekering welke via de VvE is afgesloten voor het gebouw. In bepaalde gevallen kan het voorkomen dat de schade aan een keuken of dure vloerafwerking door een eigenaar separaat bijverzekerd dient te worden als eigenaarsbelang, vraag bij twijfel na wat de hoogte van de dekking op de lopende opstalverzekering is. Gevolgschade aan losliggende vloerafwerking of materialen en materieel in de woning zijn veelal verzekerd door de individuele bewoner.

Het kan bij een schade dus voorkomen dat u buiten de opstalverzekering van de VvE ook uw eigen inboedelverzekering aan moet spreken.